Kan vi bruke egenkapitalen fritt?

Dette får du vite om egenkapital:

• Egenkapital definisjon

• Kan vi bruke egenkapitalen?

• Krav til egenkapital ved boligkjøp

• Verdijustert egenkapital og negativ egenkapital

• Eksempler på hvordan egenkapital fungerer

• Hvordan styrke egenkapitalen?

• Kan man kjøpe bolig uten egenkapital?

• Oppsummering

Egenkapital definisjon

Så, hva er egenkapital? Kort fortalt er det verdien av eiendelene minus gjelden, både for privatpersoner og selskaper. Den enkleste måten å forklare dette på er gjennom en formel:

Egenkapital formel:

Denne ligningen viser forskjellen mellom hva man eier og hva man skylder. For boligselskaper kan eiendelene være bygninger, tomt, og utestående fordringer som felleskostnader, mens gjelden kan være banklån, leverandørgjeld, og skatt. Dette balansenregnskapet gir et øyeblikksbilde av den økonomiske situasjonen til selskapet.

Kan vi bruke egenkapitalen?

Selv om det er teknisk mulig å realisere egenkapital ved å selge eiendeler, er det viktig å huske at dette ikke er en løsning for boligselskaper, med mindre man selger deler av eiendommen eller har areal som kan omgjøres til bolig eller næring. For privatpersoner kan det være mulig å bruke egenkapitalen hvis man for eksempel selger en eiendom og betaler ned all gjeld. På denne måten kan overskuddet bli tilgjengelig for nye investeringer, som å kjøpe en fritidsbolig eller sekundærbolig.

Krav til egenkapital ved boligkjøp

Når du skal kjøpe bolig, vil banken stille spesifikke krav til egenkapital. For de fleste boliglån må man ha minimum 15% egenkapital. For eksempel, hvis du skal kjøpe en bolig til 3 millioner kroner, trenger du minst 450 000 kroner i egenkapital. Dette er nødvendig for å sikre lånet, og er spesielt viktig når man vurderer egenkapital boliglån.

For en sekundærbolig er kravene enda strengere, spesielt i pressområder som Oslo, der man ofte må ha 40% egenkapital. Dette betyr at for å kjøpe en sekundærbolig i Oslo, trenger du en betydelig større sum sammenlignet med kjøp av en primærbolig.

Verdijustert egenkapital og negativ egenkapital

Over tid kan egenkapitalen i et boligselskap bli verdijustert, noe som betyr at verdien av eiendelene justeres i takt med markedet. Dette kan føre til at verdijustert egenkapital enten øker eller reduseres. I noen tilfeller kan boligselskaper oppleve negativ egenkapital, altså at gjelden er større enn verdien av eiendelene. Dette kan skje når eiendelene, som bygninger i et borettslag, ikke justeres til markedsverdi i regnskapet. Selv om dette kan virke alarmerende, er det vanligvis ikke en krise.

I sameier er situasjonen ofte annerledes. Her er det ingen felles bygningsverdi, og når sameiet tar opp lån til større prosjekter, kan gjelden raskt overstige eiendelene. Dette fører til at risikoen for negativ egenkapital er høyere, og det kan påvirke sameiets rentebetingelser negativt.

Eksempler på hvordan egenkapital fungerer

La oss si at et boligselskap har eiendeler verdt 3 millioner kroner og en gjeld på 2 millioner kroner. Egenkapitalen i dette tilfellet vil være 1 million kroner. Dette betyr at selskapet har en god balanse mellom gjeld og eiendeler. Men hvis eiendelene plutselig synker i verdi til 1 million kroner, mens gjelden fortsatt er på 2 millioner kroner, vil selskapet ha en negativ egenkapital på 1 million kroner. Selv om dette kan virke dramatisk, er det viktig å huske at regnskapet ofte viser historiske verdier, og den reelle markedsverdien kan være langt høyere.

Hvordan styrke egenkapitalen?

For boligselskaper som ønsker å styrke egenkapitalen, er det flere tiltak som kan iverksettes. En måte å gjøre dette på er gjennom kapitalinnkreving, hvor alle eierne i selskapet betaler inn et enkeltbeløp for å styrke økonomien. Dette kan være nyttig ved gjennomføring av større vedlikeholdsprosjekter.

Et annet alternativ er å øke felleskostnadene, slik at overskuddet kan settes på en separat vedlikeholdskonto. Dette sikrer at boligselskapet har en buffer for fremtidige uforutsette utgifter, noe som igjen vil styrke egenkapitalen over tid.

Kan man kjøpe bolig uten egenkapital?

Det er mange som spør seg om det er mulig å kjøpe bolig uten egenkapital, og svaret er som regel nei. Norske banker stiller krav til egenkapital for å sikre boliglån. Det finnes riktignok muligheter som kausjon eller tilleggsikkerhet, men det er sjelden man får kjøpe en bolig helt uten egenkapital. For de som mangler egenkapital, kan det være nødvendig å spare opp eller få hjelp fra familie som kausjonister.

Oppsummering

Egenkapital er en avgjørende faktor i både privatøkonomi og boligselskapets regnskap. Den viser hvor stor andel av verdiene som er finansiert med egne midler, og hvor mye som er lånefinansiert. Det er viktig å ha en god forståelse av hvordan egenkapital påvirker økonomien, enten du skal kjøpe bolig eller drive et boligselskap. Har du nok egenkapital, er du bedre rustet for fremtidige investeringer, enten det gjelder en primærbolig, fritidsbolig, eller sekundærbolig i Oslo.