Tryggere bolighandel fra 1. januar 2022

Avhendingsloven regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger ved såkalt avhending av fast eiendom, altså overføring av eiendom fra en eier til en annen.

Målet med lovendringene er å gjøre bolighandelen tryggere for både selger og kjøper, samt redusere antall tvister grunnet avvik mellom tilstandsbeskrivelse fra selger og kjøpers opplevelse.

Vi har tatt en titt på lovendringene og hva det har av betydning for deg som både skal selge og kjøpe bolig fra og med 2022.

Nedenfor forklarer og oppsummerer vi de viktigste endringene.

Skjulte feil og mangler

Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg ansvaret for skjulte feil og mangler, noe det til dels gikk an å gjøre med den gamle loven der det sto at eiendommen kunne selges «som den er». Den formuleringen nærmest inviterte selgeren til å finne ut minst mulig om eiendommens tilstand.

Slike generelle forbehold vil ikke lenger være noe selgeren kan gjemme seg bak. Med lovendringene blir det av interesse for selgeren å undersøke eiendommen grundig og gi opplysninger om absolutt alle forhold. Dersom det må tas forbehold, skal de være så spesifiserte at kjøperen kan ta fornuftige valg ut fra gitt informasjon.

Arealavvik

Et nytt punkt i loven presiserer at arealavvik, altså at arealet er mindre enn opplyst, blir å regne som en mangel. Dette kan medføre krav om prisavslag dersom avviket er større enn to prosent og minst én kvadratmeter.

Opplysnings- og undersøkelsesplikt

Kjøperen plikter å lese tilstandsrapporten grundigere enn noen gang, siden disse nå skal inneholde all info om eiendommen, også de negative. Det går ikke an å reklamere på noe som er tydelig opplyst. I tillegg kommer en bestemmelse om at kjøper må dekke opptil kr 10 000 for eventuelle feil og mangler ved eiendommen, altså som en slags egenandel. Dette beløpet gjelder uansett årsak og har til hensikt å fungere som en minsteterskel for å kreve kompensasjon.

Mer grundig inspeksjon

Til loven kommer en flunkende ny forskrift som stiller strenge krav til tilstandsrapporten som bygningssakkyndige skal utarbeide i forbindelse med boligsalg.

Møbler og tepper må flyttes slik at alle vegger, gulv, kriker og kroker blir tilgjengelige for inspeksjon. Våtrom og rom under terreng skal undersøkes ved hulltaking. Gulvknirk, skjøter, sprekker, materialvalg, flekker, avtrekk – absolutt alt skal undersøkes grundig og gis ulik tilstandsgrad fra 0 (best) til 3 (verst). Rapporten skal dessuten skrives i et klart språk, slik at kjøperen forstår budskapet uten å måtte være fagmenneske.

Unngå bruk av "svart arbeid"

Det er ett punkt i forskriften som er viktig for alle som eier bolig, uavhengig av om du går med salgsplaner, og det gjelder bruk av håndverkertjenester.

Hvis du skal oppgradere for eksempel bad eller kjøkken, er det viktigere enn noen gang å bruke kvalifiserte håndverkere framfor såkalt «svart» arbeidskraft. Den bygningssakkyndige skal be om dokumentasjon på hva som er utført, hvordan det er utført, materialer og produkter som er brukt osv.

Dersom du ikke kan framvise dokumentasjon fra håndverker, kan det i verste fall føre til at verdiøkningen må settes til null.

Hva betyr dette for deg som kjøper/selger fra og med 1. januar 2022?

Jurist i OBF, Knut Arne Eriksen, håper lovendringen betyr at konfliktnivået ved kjøp og salg av fast eiendom, går ned.

– Dette da både kjøper og selger nå må lese og sette seg inn i mer. Jeg ser for meg at eiendomsmeglere og bygningssakkyndige blir viktige rådgivere framover.