Hvilke regler gjelder ved utleie av privat bolig?

Det første spørsmålet du må stille deg, er hva slags eierform leiligheten du bor i har. Det er store forskjeller i reglene for fremleie – også kalt «bruksoverlating» - og avgjøres av hvor vidt du bor i et sameie eller borettslag.

Verdt å vite

Selv om du leier ut, er du ikke fritatt for ditt ansvar som eier av leiligheten. Du plikter å gjøre leietaker kjent med boligselskapets vedtekter og husordensregler, og sørge for at de blir etterfulgt. Utleien skal ikke være til ulempe for øvrige beboere.

Regler for sameie

Dersom du eier en leilighet i et sameie, eier du en eierseksjon.

Det er da eierseksjonsloven som gjeldende, og reglene for fremleie reguleres av paragraf 24 – seksjonseierens rettslige disposisjonsrett.

I et sameie kan du fritt leie ut seksjonen du eier, men det kan være fastsatt i vedtektene at styret i boligsameiet skal godkjenne leietaker. Styret kan ikke nekte uten saklig grunn.

Uavhengig av om det kreves godkjenning av leietaker, bør styret ha informasjon om hvem som leier leiligheten din til enhver tid. Dette for å vite hvem som bor i leiligheten i tilfelle brann og dersom det skal gjennomføres inspeksjoner/arbeid/befaringer i leiligheten som krever tilgang til boligen på et gitt tidspunkt.

Korttidsutleie

I 2019 kom det en bestemmelse om kortidsutleie som begrenset seksjonseiers rett til å drive med sporadisk utleie over kort tid.

Verdt å vite

Korttidsutleie er definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Korttidsutleie i mer enn 90 døgn per år er ikke tillatt. Når det er sagt, har et sameie anledning til å sette egne begrensninger i vedtektene, hvor de da må holde seg innenfor en grense mellom 60 og 120 døgn. En slik bestemmelse og fravikelse fra lovens opprinnelige regler, krever et flertall på minimum 2/3 av avgitte stemmer på årsmøtet.

Regler for borettslag

Bor du derimot i et borettslag så har du bruksrett til egen bolig – også kalt borett. Da er reglene annerledes enn i et sameie. Dette reguleres i borettslagsloven kapittel 5, del 2.

Som eier av en leilighet i et borettslag, kan du leie ut leiligheten din i inntil tre år dersom du selv har bodd i boligen i minimum ett av de siste to årene. Utleien skal godkjennes av borettslagets styre, men de kan ikke avvise søknaden uten saklig grunn. Dersom du etter tre år har lyst til å leie ut i tre nye år, må du flytte tilbake til leiligheten og bo der i ett år selv.

Til tross for regelen nevnt ovenfor, finnes det unntak. Det finnes unntak i paragraf 5-6 der du med særlig grunn kan leie ut dersom du midlertidig er borte fra hjemmet ditt - enten i forbindelse med arbeid, utdanning, militærtjeneste osv. Du trenger fortsatt godkjenning av styret, men du trenger ikke å oppfylle kravet til botid som nevnt ovenfor.

Fremleie må alltid søkes om. Men dersom styret ikke har sendt svar på søknaden innen en måned så regnes den som godkjent – såkalt «stilltiende samtykke».

Korttidsutleie

Du trenger ikke godkjenning fra styret dersom du skal leie ut deler av boligen din mens du selv bor der, eller kun skal leie ut i inntil 30 døgn i løpet av året, for eksempel om du selv skal på ferie.

Hvordan registrere leietaker?

I tillegg til styret, skal også OBF som forretningsfører ha melding om fremleie*. Et skjema skal sendes inn og leietaker blir dermed registrert i systemet. Leietakere vil da bli synlige i styreportalen så styret til enhver tid har oversikt over hvilke leiligheter som er utleid og for hvilken periode.

*Ta kontakt med OBF for å få tilsendt skjema for bruksoverlating. Skjemaet skal inneholde opplysninger om navn, adresse, telefonnummer, e-postadresse, samt startdato for bruksoverlating. Tjenesten er gebyrlagt.